Hoe werkt de erfpachtregeling op Curaçao?

1. Introductie

Een huis bouwen op Curaçao klinkt als een leuk en spannend begin van iets nieuws. Uiteraard gaat dit vaak samen met een hoop papier werk en geregel. Voor iemand die hier niet bekend mee is kan het proces erg verwarrend zijn. 

Dit artikel is bedoeld om dit proces te verduidelijken.  We zullen de stappen hier één voor één behandelen, in de hoop het voor de lezer zo duidelijk mogelijk te maken. 

Voor alle zaken rondom het eigendoms-en erfpachtrechten op Curaçao dien je bij het ‘Bureau Domeinbeheer’te zijn. Als je je wilt inschrijven voor het beheren van overheidsterrein voor woningbouw (erfpacht) zal je de volgende stappen moeten ondernemen; 

Vraag het ‘Aanvraagformulier terrein voor woningbouwdoeleinden’ aan bij het Bureau Domeinbeheer. Door het invullen en ondertekenen van dit formulier, zorg je ervoor dat je ingeschreven bent voor een terrein voor woningbouw (erfpacht). 

Naast dit formulier, dient een aanvrager aan bepaalde eisen te voldoen en dit te kunnen bewijzen. Zo dient een aanvrager:

• meerderjarig te zijn (ouder dan 21 jaar)
• ingeschreven te staan op Curaçao en daar ook te verblijven
• geen terrein te hebben in eigendom, huur en/of erfpacht
• een lager inkomen te hebben dan 70.000,- NAF per jaar en financieel draagkrachtig te zijn

Daarnaast dient een aanvrager aan bepaalde randvoorwaarden te voldoen;

• Een ‘uittreksel van het Bevolkingsregister’ niet ouder dan twee weken;
• Een verklaring van de Openbare Registers i.v.m. het niet in eigendom of erfpacht hebben van een terrein (indien gehuwd binnen gemeenschap van goederen tevens een verklaring van de huwelijkspartner);
• Een kopie van de huwelijksakte indien gehuwd met huwelijkse voorwaarden;
• Een kopie van uw geldig paspoort of identiteitsbewijs ;
• Één plakzegel van tien (10) gulden. 

Het ingevulde Aanvraagformulier met bijbehorende stukken dient uitsluitend bij het Bureau Domeinbeheeringeleverd te worden.

• Het proces na de aanvraag

Nadat de bovenstaande stappen succesvol doorlopen zijn, wordt het verzoek van overheidssterrein voor woningbouw in acht genomen en wordt je op de wachtrij geplaatst van het Domeinbeheer. Dit kan even duren, aangezien de aanvragers die het langst op de lijst staan het eerste geholpen worden. 

Er zijn twee soorten erfpacht die je zou kunnen aanvragen, die een klein beetje verschillen in hun proces na de aanvraag. We hebben het hier over opgevraagd terrein met ‘verkavelingsplan’ en opgevraagd terrein met ‘buitenplan’. Het verschil tussen deze twee is dat bij een terrein met een verkavelingsplan de grond al het recht heeft gekregen om op gebouwd te worden, en bij terrein met buitenplan is dit recht er nog niet. Hierdoor zijn er meer stappen voor erfpacht met buitenplan. 

Erfpacht met buitenplan 

Zoals eerder genoemd ligt de eerste stap na de registratie bij het Domeinbeheer zelf. Het verzoek wordt in acht genomen en geplaatst op de wachtrij.  

Vervolgens wordt het verzoek verzonden naar het R.O.P (voorheen het D.R.O.V). Zij kijken het verzoek in en zullen een inschatting maken over of de aanvraag die jij hebt gedaan in overeenstemming is met het ontwikkelingsplan van terreinen op curaçao. Mocht de R.O.P akkoord gaan met je verzoek sturen ze het terug naar het Domeinbeheer met een positief advies.

Het Domeinbeheer ontvangt dit advies. En verzoek het O.W om de grenspunten van de kavel in het terrein duidelijk zichtbaar te maken en deze te verzekeren. 

Op zijn beurt stuurt de O.W. het verzoek terug naar het Domeinbeheer met de mededeling dat het terrein gereed is om gemeten te worden door het Kadaster.

Het Kadaster zal dan op zijn beurt het terrein meten en registreren en zo teruggestuurd naar het Domeinbeheer.  

Vervolgens maakt het Domeinbeheer een Landsbesluit van Erfpacht, een specifieke aanvraag aan de minister bij het Ministerie VVRP waar alle informatie in de vorige stappen verzameld ook mee opgestuurd worden. Na goedkeuring door de Minister wordt deze teruggestuurd naar het Domeinbeheer.

Samen met het Domeinbeheer, de notaris en jijzelf is dit het moment om de overdracht van de kavel te laten plaatsvinden. Hier wordt een akte opgesteld met alle details van de overdracht erin opgenomen. 

Deze akte wordt verstuurd naar het Kadaster voor registratie. De kavel aangevraagd wordt op naam van de aanvragen in het Openbare Register van het Kadaster geplaatst met ‘erfpacht’ als zakelijkrecht. 

Een korte samenvatting om het proces te versimpelen; 

1. Na aanvraag wordt de aanvrager opgenomen in de wachtrij
2. Verzoek terrein naar R.O.P voor opinie op of de aanvraag overeenstemt met de ontwikkelingsplan terreinen Curaçao
3. Verzoek akkoord, positief advies naar Domeinbeheer
4. Domeinbeheer ontvangt advies en meld het kadaster dat het terrein gereed is metingen. 
5. Kadaster maakt metingen, stuurt het terug naar het Domeinbeheer
6. Domeinbeheer maakt landbesluit van erfpacht bij minister (Ministerie VVRP).
7. Goedkeuring minister, terug naar Domeinbeheer
8. Domeinbeheer, Notaris en jij gaan maken een akte voor overdracht kavel en versturen deze naar het Kadaster voor registratie!

Erfpacht met een verkavelingsplan 

Eigenlijk is het verkavelingsplan vrij gelijk aan die van het buitenplan. Het voordeel alleen is dat bij een verkavelingsplan bepaalde stappen mogen worden overgeslagen omdat het recht om te bouwen op de grond al aangevraagd is op een eerder moment. 

Zo wordt net als bij het buitenplan eerst het verzoek in acht genomen en geplaatst op de wachtrij. 

Dit wordt vervolgd door een verzoek van het domeinbeheer van de O.W. (voorheen D.O.W) voor de marketing hiervan. 

De stappen die ondernomen moesten worden bij het R.O.P om een positief advies te ontvangen worden hier over geslagen. Het Domeinbeheer verzoekt meteen het O.W om de grenspunten van de kavel in het terrein duidelijk zichtbaar te maken en deze te verzekeren. 

Op zijn beurt stuurt de O.W. het verzoek terug naar het Domeinbeheer met de mededeling dat het terrein gereed is om gemeten te worden door het Kadaster.

Het Kadaster zal dan op zijn beurt het terrein meten en registreren en zo teruggestuurd naar het Domeinbeheer.  

Vervolgens maakt het Domeinbeheer een Landsbesluit van Erfpacht, een specifieke aanvraag aan de minister bij het Ministerie VVRP waar alle informatie in de vorige stappen verzameld ook mee opgestuurd worden. Na goedkeuring door de Minister wordt deze teruggestuurd naar het Domeinbeheer.

Samen met het Domeinbeheer, de notaris en jijzelf is dit het moment om de overdracht van de kavel te laten plaatsvinden. Hier wordt een akte opgesteld met alle details van de overdracht erin opgenomen. 

Deze akte wordt verstuurd naar het Kadaster voor registratie. De kavel aangevraagd wordt op naam van de aanvragen in het Openbare Register van het kadaster geplaatst met ‘erfpacht’ als zakelijkrecht. 

Ook hier kunnen we een korte samenvatting voor geven;

1. Na aanvraag opgenomen in de wachtrij
2. Domeinbeheer verzoek kadaster om een meting te maken van het terrein. 
3. Kadaster maakt metingen, stuurt het terug naar het Domeinbeheer
4. Domeinbeheer maakt landbesluit van erfpacht bij minister (Ministerie VVRP).
5. Goedkeuring minister, terug naar Domeinbeheer
6. Domeinbeheer, Notaris en jij gaan maken een akte voor overdracht kavel en versturen deze naar het Kadaster voor registratie!

De meeste stappen worden ondernomen door externe partijen zoals het domeinbeheer, het Kadaster, het O.W, het ministerie VVRP en het R.O.P. De grootste taak voor jou als aanvrager ligt dus bij het voorbereiden van de aanvraag en de afrondingen bij de notaris en het Domeinbeheer. Voor meer informatie of om uw vragen te beantwoorden kunt u contact opnemen met makelaarskantoor RE/MAX BonBini:

Telefoon: +5999 – 843 9770

E-mail:     info@realestate-curacao.com

Eden Shopping Mall – Caracasbaaiweg 280 #13 – Jan Thiel – Curacao